Was gehört in einen Vertrag über die Dachverpachtung?

Die Laufzeit und ihr Grund

Üblich sind 20 bis 25 Jahre, weil die Förderdauer 20 Jahre beträgt und der Betreiber danach noch Erträge erwartet. Für den Eigentümer heißt das: Das Dach ist über diesen Zeitraum gebunden. Eine Dachsanierung in dieser Zeit muss geregelt sein, ebenso eine Aufstockung, ein Umbau oder ein Abriss. Fehlt eine solche Klausel, kann eine notwendige Sanierung zur Vertragsverletzung werden.

Der Pachtzins und seine Formen

Drei Modelle sind verbreitet. Ein fester Betrag je Quadratmeter Dachfläche und Jahr, oft im niedrigen einstelligen Eurobereich. Ein Betrag je installiertem kWp, häufig 10 bis 30 Euro im Jahr. Oder eine Beteiligung am Ertrag, meist 3 bis 8 Prozent der Einnahmen. Das Ertragsmodell bringt bei guten Jahren mehr und trägt das Risiko schlechter Jahre mit. Bei 1.000 Quadratmetern Halle mit 150 kWp geht es je nach Modell um 1.500 bis 4.500 Euro im Jahr.

Der kritische Punkt: Dachschäden

Wer haftet, wenn nach der Montage Wasser eindringt? Wer trägt die Kosten für Ab- und Aufbau, wenn das Dach saniert werden muss? Wer prüft die Statik, und wer haftet, wenn sie nicht reicht? Diese drei Fragen gehören ausdrücklich beantwortet. Üblich und fair ist: Der Betreiber haftet für Schäden aus der Montage und trägt die Kosten für Ab- und Aufbau bei einer Sanierung, die er zu vertreten hat, der Eigentümer bei einer Sanierung aus Altersgründen.

Die Absicherung im Grundbuch

Ein Pachtvertrag wirkt nur zwischen den Parteien. Verkauft der Eigentümer das Gebäude, tritt der Käufer bei einem Mietvertrag über Räume kraft Gesetzes ein, bei einem Nutzungsvertrag über eine Dachfläche ist das nicht gesichert. Deshalb lässt sich der Betreiber üblicherweise eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen. Für den Eigentümer bedeutet das eine Belastung des Grundstücks, die den Verkaufspreis beeinflussen kann, und darüber sollte er vorher nachdenken.

Rückbau am Ende

Der Vertrag sollte regeln, dass der Betreiber die Anlage auf eigene Kosten entfernt und das Dach in ordnungsgemäßem Zustand hinterlässt. Sinnvoll ist eine Sicherheit dafür, etwa eine Bankbürgschaft oder eine Rücklage, denn nach 25 Jahren existiert die Betreibergesellschaft möglicherweise nicht mehr. Der Rückbau einer Anlage mit 150 kWp kostet grob 5.000 bis 12.000 Euro.

Die Anlage kann die eigene Nutzung des Dachs einschränken, etwa für Dachfenster, Aufzüge, Lüftungsanlagen oder eine spätere eigene Anlage. Und sie kann Auswirkungen auf die Gebäudeversicherung haben, weshalb der Vertrag klären sollte, wer die Anlage versichert und wer den Zuschlag zur Gebäudeversicherung trägt.

Rechnen Sie vor der Unterschrift gegen: Eine eigene Anlage bringt bei denselben Flächen fast immer mehr, weil der Eigenverbrauch den größten Hebel darstellt. Verpachtung lohnt vor allem dort, wo kein Eigenverbrauch möglich ist und kein Kapital investiert werden soll.

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift prüfen. Bei einer Bindung über 25 Jahre und einem Grundbucheintrag stehen die Kosten dafür in keinem Verhältnis zum Risiko einer Klausel, die eine Dachsanierung unmöglich macht.