Was passiert mit der Anlage beim Hausverkauf?

Warum die Anlage zum Gebäude gehört

Eine fest mit dem Dach verbundene Anlage ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Sie kann nicht getrennt veräußert werden und geht mit dem Eigentum über. Anders liegt es bei Anlagen, die zu einem vorübergehenden Zweck eingebaut wurden, etwa im Rahmen eines Pachtvertrags mit einem Dritten. Dann bleibt sie Eigentum des Betreibers, und der Käufer übernimmt das Dach mit einer fremden Anlage darauf. Der Kaufvertrag muss diesen Unterschied abbilden.

Was der Kaufvertrag regeln sollte

Fünf Punkte. Ob die Anlage mitverkauft wird und zu welchem Anteil des Kaufpreises. Ob Restansprüche aus Garantien übergehen. Ob der Verkäufer für den technischen Zustand einsteht oder ob wie sonst üblich die Gewährleistung ausgeschlossen wird. Wer die Einspeisevergütung bis zum Übergabetag erhält. Und die Verpflichtung des Verkäufers, alle Unterlagen zu übergeben.

Die drei Meldungen nach dem Übergang

Erstens der Betreiberwechsel im Marktstammdatenregister, binnen eines Monats. Zweitens die Mitteilung an den Netzbetreiber mit neuer Bankverbindung und Zählerstand zum Stichtag. Drittens die Anzeige beim Finanzamt, sofern die Anlage steuerlich relevant ist. Unterbleibt die erste Meldung, laufen Zahlungen an den alten Betreiber, und die Rückabwicklung ist mühsam. Unterbleibt die zweite, wird die Vergütung zurückgehalten.

Der Zählerstand am Stichtag

Er sollte bei der Übergabe gemeinsam abgelesen und im Protokoll festgehalten werden, für Bezug und Einspeisung getrennt. Ohne diesen Wert lässt sich die Abrechnung für das laufende Jahr nicht sauber teilen, und der Netzbetreiber rechnet dann pauschal. Bei einer Anlage mit 10 kWp und 7.000 kWh Einspeisung im Jahr geht es um einen dreistelligen Betrag, den sich beide Seiten sonst schätzen müssen.

Was die Anlage am Kaufpreis ausmacht

Eine funktionierende Anlage mit laufender Vergütung ist ein handelbarer Wert. Verbreitet wird der Restwert über die verbleibenden Förderjahre kapitalisiert. Bei einer Anlage mit 10 Jahren Restlaufzeit, 7.000 kWh Einspeisung und mehreren hundert Euro Vergütung im Jahr zuzüglich der ersparten Strombezugskosten kommt man auf einen deutlich vierstelligen Betrag. Käufer setzen dem allerdings die anstehenden Kosten entgegen, insbesondere den Wechselrichtertausch.

Fehlende Unterlagen, eine nicht auffindbare Registrierung, ein unklarer Wartungszustand und ein Wechselrichter, der älter als 10 Jahre ist. Alle vier lassen sich vor dem Verkauf beheben oder wenigstens offen ansprechen. Ein vollständiger Anlagenordner ist bei der Besichtigung ein starkes Argument, weil er dem Käufer eine ganze Kategorie von Unsicherheit nimmt.

Denken Sie an die Steuerbefreiung: Sie ist personenbezogen. Der Käufer beginnt für seine Person neu, und die Obergrenze von 100 kWp gilt für ihn eigenständig. Ein Verkauf setzt in dieser Hinsicht also nichts fort.

Legen Sie den Anlagenordner bereits zur ersten Besichtigung bereit. Käufer bewerten eine Anlage, deren Unterlagen vollständig sind, deutlich höher als dieselbe Anlage ohne Papiere, und der Unterschied liegt regelmäßig im vierstelligen Bereich.