Kann die Eigentümergemeinschaft eine Solaranlage verhindern?

Was das Gesetz privilegiert

Bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, der Barrierefreiheit, dem Einbruchsschutz, dem Glasfaseranschluss oder dem Betrieb eines Steckersolargeräts dienen, sind privilegiert. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm eine solche Maßnahme gestattet wird. Die Gemeinschaft entscheidet nur über die Durchführung, also über Befestigung, Optik und Sicherheit. Ein Beschluss, der solche Geräte generell verbietet, ist anfechtbar.

Die Dachanlage ist etwas anderes

Eine Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ist keine privilegierte Maßnahme. Sie bedarf eines Beschlusses, der seit der Reform mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann. Wer die Kosten trägt, hängt davon ab, wie beschlossen wird: Bei einer Kostenverteilung auf alle müssen entweder mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen, oder die Maßnahme muss sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Andernfalls zahlen nur die Zustimmenden und nutzen die Anlage entsprechend.

Was in den Beschlussantrag gehört

Fünf Angaben machen den Antrag beschlussfähig: die geplante Leistung in kWp, der Standort auf dem Dach, die Kosten mit Angebotsgrundlage, das Modell der Stromnutzung und die Regelung der Kostentragung. Ohne diese fünf Punkte wird vertagt, und eine Vertagung kostet in der Regel ein Jahr, weil die nächste ordentliche Versammlung erst dann stattfindet.

Die drei Nutzungsmodelle

Erstens Volleinspeisung: Die Gemeinschaft speist den Strom ein und verteilt die Erlöse. Zweitens Allgemeinstrom: Der Strom deckt Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage und Wärmepumpe, was meist die einfachste Lösung ist. Drittens Mieterstrom oder Gebäudestrom, bei dem einzelne Wohnungen beliefert werden; das ist am lukrativsten und zugleich am aufwendigsten, weil eine Messkonzeption und eine Abrechnung nötig sind.

Wer betreibt

Die Gemeinschaft selbst kann Betreiberin sein, ebenso ein einzelner Eigentümer oder ein externer Dienstleister, der das Dach pachtet. Die Betreiberfrage entscheidet über steuerliche Folgen: Betreibt die Gemeinschaft, können gewerbliche Einkünfte entstehen, was Verwaltungsaufwand bedeutet. Bei reinem Allgemeinstromverbrauch ohne Einspeisung ist das Thema meist entschärft.

Vor jedem Beschluss gehört der Dachzustand geprüft. Eine Anlage hält 25 bis 30 Jahre, eine Dacheindeckung nicht immer. Wer Module auf ein Dach setzt, das in 8 Jahren neu gedeckt werden muss, zahlt Ab- und Wiederaufbau, üblich sind 2.000 bis 5.000 Euro. Die Reihenfolge Dach zuerst, Anlage danach ist deshalb fast immer die günstigere.

Praktisch bewährt hat sich, zwei Angebote und eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vor der Versammlung an alle Eigentümer zu verschicken. Wer erst im Saal rechnet, bekommt keine Mehrheit, sondern eine Diskussion.

Für Steckersolargeräte genügt dagegen ein Antrag an die Verwaltung mit Angaben zur Halterung und zur Absturzsicherung. Der Anspruch besteht, und die Gemeinschaft darf nur die Ausführung regeln.

Rechnen Sie mit einem Vorlauf: Von der ersten Anfrage bis zum Beschluss vergehen in einer Gemeinschaft ohne außerordentliche Versammlung leicht 9 bis 15 Monate. Wer im Frühjahr bauen will, muss also im Jahr davor beginnen.